Etude stratégique sur l'habitat touristique

Contexte

La communauté de communes de MACS connait une croissance démographique, économique et urbaine, portée en grande partie par l’attractivité de son littoral, et représente à elle seule près de la moitié de la croissance du département des Landes. Cette forte attractivité et les dynamiques inhérentes observées sur MACS ont des conséquences fortes en matière d’habitat et d’hébergement touristique, avec des particularités liées à son histoire, qui se traduisent notamment par :
• des difficultés pour les travailleurs saisonniers à se loger avec une pénurie de logements dédiés à ce public, freinant l’emploi local et contribuant aux difficultés de recrutement ;
• des phénomènes de mutations des usages des hébergements touristiques marchands (principalement constatés sur le segment des résidences de tourisme) et des problématiques de vieillissement, vétusté des bâtiments ;
• des intuitions quant à l’impact des locations de courte durée sur les prix de l’immobilier et leur vampirisation sur l’offre de logements permanents disponibles.

Ainsi, la Communauté de communes de MACS a souhaité s’engager dans une réflexion reliant ces 3 sujets (logement saisonnier, vieillissement et mutation des hébergements touristiques marchands, augmentation des locations de courte-durée) afin d’appréhender les dynamiques et leurs effets de manière interdépendante, et de rechercher des passerelles dans les réponses à apporter.
L’objet de l’étude était - à l’appui d’un diagnostic croisé - de définir une stratégie et une feuille de route opérationnelle.

Cette étude est une des actions inscrites dans le cadre du Projet Partenarial d’Aménagement (PPA) « Aménagement touristique durable » contractualisé entre l’Etat, la CC MACS, la commune de Seignosse, la région Nouvelle-Aquitaine, le département des Landes et le GIP Littoral. Le GIP Littoral intervenant comme partenaire de l’étude aux côtés de MACS au regard de l’intérêt de ces travaux d’études et des enjeux étendus à l’ensemble du littoral régional.

Descriptif et état d’avancement du projet

Pour mener à bien cette mission, un groupement de bureaux d'étude ainsi que l'Agence d'Urbanisme Atlantique & Pyrénées (AUDAP) ont été mobilisés. L’étude s’est déroulée sur 17 mois et a été finalisée en novembre 2025. Elle a permis de doter MACS d’une stratégie et d’un plan d’action visant à la fois à maintenir la compétitivité de l’appareil touristique territorial et développer le gisement de logements pour les saisonniers, à travers 3 priorités :
• Priorité 1 – La modernisation/ reconversion des hébergements touristiques vieillissants au sein du parc (Autres hébergements collectifs touristiques (AHCT) : résidences de tourisme, villages vacances, centres de vacances) notamment via l’expérimentation d’un dispositif innovant de réhabilitation du parc et de création de lits à destination de travailleurs saisonniers ;
• Priorité 2 – La production et gestion de logements dédiés aux publics saisonniers et jeunes actifs avec la structuration d’une offre d’hébergement multisite pour les jeunes ;
• Priorité 3 - La régulation/ transformation d’une partie des logements loués en courte durée à travers un mix d’outils incitatifs et coercitifs.

Au niveau régional, cette étude a permis de retenir certains principes et éléments méthodologiques : l'identification d'enjeux croisés comme préalable ; la construction d'une méthode robuste de quantification et de qualification du besoin en logement des travailleurs saisonniers via le traitement de données et la conduite d'enquêtes ; le besoin fort d'animation du partenariat territorial ; la définition d'une vision globale et supra-communale sur ces questions, etc. L’objectif est de pouvoir étendre la démarche expérimentée sur la CC Maremne Adour Côte Sud sur d’autres territoires volontaires et rencontrant des problématiques similaires.

Le GIP poursuit son accompagnement auprès de la CC MACS dans la mise en œuvre opérationnelle de sa feuille de route stratégique.